Investiția imobiliară, o afacere profitabilă. Ce costuri trebuie avute în vedere?

Achiziția unei proprietăți imobiliare cu scop investițional poate aduce profituri însemnate, dacă este atent planificată. Clienții trebuie să facă niște calcule înainte de a începe întregul demers, avertizează specialiștii. Pentru a evita surprizele, trebuie avute în vedere toate costurile ulterioare – taxe și impozite, întreținere, cheltuieli suplimentare.

Diversificarea veniturilor este o preocupare a multor români, iar investiția în imobiliare este printre primele opțiuni. Dar dincolo de strălucirea noțiunii de „rentier” sunt numeroase calcule, pentru a atinge un profit cât mai mare, subliniază specialiștii. Încă înainte de a cumpăra o locuință ce urmează a fi închiriată, viitorii proprietari trebuie să pună pe hârtie detalii legate de modul de finanțare, taxe locale și taxe pe venituri, să întrevadă cheltuieli suplimentare ce apar inevitabil, cât și costurile de întreținere a proprietății. Numai după o analiză atentă se poate calcula profitabilitatea unei astfel de investiții.

Care sunt factorii care influențează profitabilitatea unei investiții imobiliare?

Inițial, trebuie calculate costurile de achiziție a unei locuințe – dincolo de prețul investit în proprietatea imobiliară, specialiștii ne sfătuiesc să avem în vedere costurile pe care le implică modul de finanțare, costurile de consultanță imobiliară și taxele pe care le implică întocmirea actelor.

Modul de finanțare (cu banii jos sau cu un credit) – dacă locuința este achiziționată prin credit, trebuie luat în calcul și costul cu dobânda. Costurile cu dobânda și taxele bancare diferă foarte mult în funcție de moneda în care se ia creditul, bancă, scoringul celui care solicită creditul, momentul în care se ia creditul. Cel mai rapid și simplu este să raportați rata de profit la dobânda anuală, pentru perioada creditului (calculate în aceeași monedă).

Taxele notariale – către notariat se achită între 1,2 și 1,4% din prețul de achiziție, suma care include onorariul notarului, dar și taxele către ANCPI (Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară), pentru intabularea dreptului de proprietate.

Consultanța – un specialist imobiliar vă poate ajuta să luați cea mai bună decizie. Costul serviciilor de consultanță imobiliară variază între 2% și 3% din prețul la care se tranzacționează proprietatea.

După semnarea actelor, proprietarii trebuie să aibă în vedere diverse alte taxe și impozite. Din 2016, impozitele anuale pe proprietate, colectate de către administrațiile finaciare locale, sunt diferite în funcție de destinația pentru care este folosită locuința (scop rezidențial sau comercial/birouri) și reprezintă un anumit procent din valoarea de achiziție sau de evaluare a proprietății.

Impozitul anual pe venituri din chirii (venituri din cedarea folosinței bunurilor) este în cunatum de 12% din valoarea totala a chiriei pe un an, la care se adaugă 5,5% contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS), pentru o singură proprietate – prima și respectiv 16% din valoarea lunară a chiriei, la care se adaugă +5,5% CASS la a doua sau a treia sau a n proprietate. Impozitul pe venitul din chirii se plătește la administrația finanaciară locală pe raza căreia își are domiciliul proprietarul (contribuabilul care realizează venitul).

Nu în ultimul rând, trebuie luate în considerare costurile aduse de pregătirea de închiriere a locuinței și mentenanța sa. Majoritatea chiriașilor români preferă locuințele complet mobilate și utilate, astfel că primele costuri vor fi cele legate de mobilare.

De asemenea, este nevoie de lucrări de renovare, în special între contractele de închiriere – curățenia generală, vopsitul pereților, eventual schimbarea mochetelor, reparații la mobilier, echipamente sanitare și electrocasnice. Totodată, trebuie avută în vedere și înlocuirea acestora la 5-7 ani, în funcție de cât de bine sunt întreținute de chiriași. O altă cheltuială curentă vine de la întreținerea spațiilor comune și în perioadele de neocupare: dacă apartamentul rămâne gol o lună sau mai multe, aceste sume trebuie acoperite de proprietar (până la 10-15% din chiria solicitată pe un an).