4 Mituri privind achiziția unei locuințe

Principalele criterii de achiziție din vremea de boom imobiliar nu mai sunt valabile astăzi. Regulile anilor trecuți s-au schimbat semnificativ, odată ce piața imobiliară a căpătat o altă formă. Investiții de succes se fac și astăzi, însă sfaturile valabile în urmă cu zece ani, au rămas astăzi doar niște mituri învechite.

Condițiile pieței imobiliare s-au schimbat extrem de mult într-un singur deceniu – de la frenezia anilor 2006-2008, la blocajul care a paralizat inclusiv domeniile conexe și până la situația actuală, de mijloc. Rapiditatea schimbării i-a bulversat pe mulți români, majoritatea nefiind nici pe departe obișnuită cu evenimentele dintr-o piață liberă. După o perioadă prea scurtă de dezvoltare sănătoasă a segmentului real estate, reguli ce păreau de neclintit s-au schimbat dramatic.

Mitul nr. 1: achiziția unei locuințe reprezintă o investiție genială

Una dintre cele mai mari lecții predate de recenta criză este că piața imobiliară poate fi la fel de riscantă ca și bursa, dacă nu chiar mai rău. Până acum 10 ani, imobiliarele erau privite ca fiind o investiție sigură, care se apreciază câte puțin, dar constant. Banii băgați în proprietăți erau priviți ca fiind mai în siguranță decât la bancă. După tsunami-ul financiar care a lovit întreaga lume, lucrurile s-au schimbat considerabil chiar și în cele mai importante metropole ale lumii. Cele mai multe locuințe din București s-au depreciat simțitor, creditele imobiliare contractate în perioada de vârf au devenit împovărâtoare, iar proprietarii au învățat că achizițiile trebuie făcute cu prudență, în urma unei analize detaliate.

„A nu se înțelege că nu este un domeniu profitabil, departe de asta. Știm cu toții că sunt mulți oameni care s-au îmbogățit din imobiliare, chiar și la noi. Dar nu este nici pe departe o piață sigură, cum credeau cei mai mulți români înainte de criză – ai niște bani, cumperi un apartament, pe care îl vinzi într-o lună, un an sau trei, și invariabil obții un preț mult mai mare. Acesta este modelul pe care l-am trăit noi, într-o piață lipsită de experiență, animată de interesul investitorilor străini care vedeau potențialul de dezvoltare al unei țări scăpate de comunism. Într-o piață matură, lucrurile stau mult diferit. Sigur, pentru a învăța această lecție, trebuia să trecem prin anumite etape”, explică Florian Adam, analist financiar PTR Finance.

Totodată, mulți investitori mici, fără experiență, tind să nu acorde atenție altor factori care pot minimiza foarte tare profitul, precum întreținerea unei proprietăți. Înlocuirea unor obiecte costisitoare poate duce la un randament scăzut, la final. Reparația unui acoperiș, schimbarea centralei sau a instalațiilor, toate acestea sunt operațiuni care scot din buzunar mii și mii de lei.

Mitul nr. 2: să cumperi este mereu mai bine decât să închiriezi

Criza a dus la o tăiere drastică a prețurilor, dar în anumite orașe și zone, proprietățile sunt în continuare mult prea scumpe pentru veniturile celor mai mulți angajați tineri. În multe cazuri, eforturile financiare făcute de o familie tănără pentru a-și deține propriul cămin sunt nejustificat de mari, singura explicație fiind legată de cultură.

„Suntem țara cu cea mai mare rată de împroprietărire din Uniunea Europeană, și asta pentru că ne-au rămas niște cicatrici de pe vremea comunismului. A cumpăra o locuință este, în cele mai multe țări cu piețe mature, o decizie practică din punct de vedere financiar. În SUA, spre exemplu, calculul este simplu: dacă plata anuală pentru o locuință îți scoate din portofel mai mult decât valoarea a 15 chirii (pentru o proprietate similară, evident), atunci este mai bine să închiriezi. La ei, în cea mai scumpă piață, prețurile sunt de-a dreptul explozive: în Manhattan, costul mediu de achiziție este de 24 de ori mai mare decât cel de închiriere”, punctează brokerul imobiliar Florina Horea.

La acest capitol, sunt de luat în calcul și alți factori – ce tip de credit va fi utilizat, pentru achiziția locuinței? Care este valoarea avansului și ce alt profit ar fi putut aduce acei bani, investiți în altceva? Dincolo de reparațiile inițiale, ce costuri suplimentare vor veni la pachet cu titulatura de proprietar? Proprietatea va fi păstrată pe termen lung sau va fi vândută, în viitorul apropiat, pentru achiziția uneia mai spațioase? Răspunsul la aceste întrebări poate favoriza decizia de a închiria, însă mulți români fac o alegere emoțională, în detrimentul avantajelor financiare.

Mitul nr. 3: cele mai importante criterii de selecție sunt zona, zona și iar zona

Americanii au lansat zicala „location, location, location”, iar o lume întreagă a importat-o; înainte de criză, cele mai bine vândute proprietăți erau cele amplasate în zone cu reputație. Locuința perfectă trebuia să fie amplasată într-un cartier cu o comunitate deja închegată, cu școli și grădinițe în apropiere, departe de zgomotul marilor bulevarde și al gărilor sau aeroporturilor. În prezent, cele mai inspirate investiții apar în zonele în curs de dezvoltare, care nu au ajuns încă la apogeul succesului. Viitorul unui cartier trebuie să fie prioritar, în decizia de cumpărare, nu prezentul.

Mitul nr. 4: cumpără cea mai slabă proprietate, dar în cel mai bun cartier

Giganții imobiliarelor au spus mereu că zona este cea mai importantă, întrucât o proprietate de o calitate inferioară poate fi refăcută/îmbunătățită, în timp ce cartierul nu poate fi curățat. Însă au existat numeroase situații în care problemele locuinței s-au dovedit atât de mari, încât costurile de reparații s-au ridicat la sume uriașe, investiția fiind păguboasă, la final. În acest caz, devine o opțiune mult mai bună și mai profitabilă achiziția unei proprietăți în stare bună, amplasată într-un cartier mai puțin faimos.

„În cazul blocurilor vechi, ne asumăm niște riscuri pe care deja le cunoaștem – știm deja care sunt defectele construcției și nu prezintă riscuri prea mari (pereți subțiri și strâmbi, finisaje de calitate îndoielnică, instalații învechite, etc.). Când vine vorba de construcții noi, eu sfătuiesc clienții să meargă cu un specialist la fața locului, înainte de a bate palma. Fie că este vorba de un bloc sau de o casă cu grădină, clienții pot ști încă de la început cum stau lucrurile, dacă se pricep. Cei mai mulți lucrează în alte domenii, așa că recomand să aibă un specialist de partea lor, pentru a evita achiziția unei proprietăți cu probleme”, conchide Daniel Oancea, constructor specializat în consolidări.

sursa: http://media.imopedia.ro/